マンションの管理費・修繕積立金の相場は？平均月2.5万円、購入後に値上がりしやすい理由も

※画像はイメージです

結論：マンションの管理費と修繕積立金は、国の調査で合わせて月およそ2.5万円（1戸あたり平均）です。※1
ただし修繕積立金は「最初は安く、あとで上がる」設定の物件が多く、購入前に「今の額」ではなく「長期修繕計画で将来いくらになるか」を確認することが大切です。

管理費と修繕積立金、何がちがう？

どちらもマンションの持ち主が毎月払うお金ですが、使い道がちがいます。

国のマンション標準管理規約では、この2つを区分して経理するものとされており、多くの管理組合の規約もこれにならっています。※2 賃貸の「管理費・共益費」は家賃の一部ですが、分譲マンションでは持ち主が払い続ける固定費になる点が大きなちがいです。

毎月いくらが相場？

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の1戸あたりの月額平均です。※1

※駐車場使用料などからの充当額を除いた額。充当額を含むと管理費17,103円・修繕積立金13,378円。全国平均であり、築年数・戸数・立地・設備で大きく変わります。

平均の24,557円を35年払い続けると、約1,031万円になります（24,557円×12か月×35年。値上がりを考えない単純計算）。物件価格だけでなく、この「持ち続けるお金」も予算に入れておきたいところです。

修繕積立金の「適正な額」はどう計算する？

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）に、専有面積1㎡あたりの月額の目安が載っています。※3

※計画期間全体で必要な額を均等に積み立てた場合の目安。機械式駐車場がある場合は別に加算額があります。

計算例：延床5,000㎡未満・専有70㎡なら、70㎡×335円＝月23,450円が平均的な目安です。いまの修繕積立金がこれより大きく低い場合は、「なぜ低いのか」「今後どう上がる計画か」を確認しましょう。

なぜ買ったあとに値上がりしやすいの？

修繕積立金の集め方には2つの方式があります。

• 均等積立方式：最初から最後までほぼ同じ額を積み立てる
• 段階増額積立方式：最初は低く、5年ごとなどに段階的に上げていく

新築マンションでは、当初の負担を抑えた段階増額積立方式が採用されることが多いとされています。※3 国は令和6年のガイドライン改定で、段階増額方式でも初期額は均等積立の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内を目安としました。※3

先ほどの70㎡の例（基準額23,450円）に当てはめると、初期額は約14,070円以上、最終額は約25,795円以内が目安。最初の額だけを見ると、将来の負担を小さく見積もってしまうことがあります。

※ガイドライン上の基準額は各マンションの長期修繕計画に基づく均等積立額です。ここでは平均値を当てはめた例示です。

また国の調査では、修繕積立金の残高が計画に対して不足していると答えた管理組合が36.6%ありました。※1 不足すると、値上げや一時金の徴収につながる可能性があります。

購入前にどこを見ればいい？

物件価格とローン返済だけを比べて、管理費・修繕積立金の将来の変化を見落としてしまうケースがあります。購入前に確認しておきたいのは、次の4点です。

1. 長期修繕計画：計画期間（30年以上が目安）と、修繕積立金の今後の増額予定
2. 修繕積立金の残高：計画どおり貯まっているか、借入金はないか
3. 滞納の状況：管理費・修繕積立金の滞納額
4. 直近の総会議事録：値上げや大規模修繕の話が出ていないか

管理費・修繕積立金の額、修繕積立金の既積立額、滞納額は、契約前の重要事項説明でも説明される項目です。数字の読み方がわからないときは、遠慮なく担当者に質問しましょう。

住宅ローンと合わせると、毎月いくらになる？

マンションの毎月の住居費は「ローン返済＋管理費＋修繕積立金」で考えるのが基本です。たとえばローン返済が月10万円なら、平均的な管理費・修繕積立金を足して月12.5万円前後。さらに固定資産税や駐車場代もかかります。

「いまの家賃と同じくらいで買える」と思っていても、この固定費を足すと差が出ることがあります。家賃との比較は、独身でマンションを買う前に知っておきたい5つのことや住宅ローンの金利、固定と変動はどう選ぶ？も参考にしてください。エリアごとの住まい選びは東京住まいガイドにまとめています。

よくある質問

Q. 管理費・修繕積立金は値下げできる？
管理組合の総会で決めるため、個人の判断では変えられません。管理会社の見直しなどで管理費が下がる例はありますが、修繕積立金は将来の工事費のため、安易に下げると不足の原因になります。

Q. 中古マンションのほうが高い？
築年数が進むと計画に合わせて増額されていることが多い一方、増額後の金額が見えているので将来の見通しは立てやすい面があります。

Q. 賃貸に出しても払う必要がある？
はい。持ち主である限り、住んでいなくても支払いは続きます。

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※1 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」。管理費・修繕積立金は1戸あたり月額の平均（駐車場使用料等からの充当額を除く）。
※2 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第28条。
※3 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定、令和6年6月改定）。目安は機械式駐車場分を除く。
※本記事の計算例は説明のための単純な試算です。実際の金額は物件・管理組合の計画により異なり、将来の金額を保証するものではありません。記事内の情報は2026年10月時点のものです。

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